合同無約定 二手房非“滿五唯一”應由房主交稅

 

為規避國家稅收監管,故意隱瞞真實交易價格,房款充裝修款,繳稅時發現非“滿五唯一”房稅費誰出……記者從海淀法院了解到,在近期二手房買賣交易過程中,裝修款、稅費負擔問題嚴重影響雙方交易進程,并引發諸多糾紛案。

  故意隱瞞真實交易價格相關協議無效

  王先生將其名下一套在北京的房屋出售給陳先生,雙方簽訂了房屋買賣合同,約定成交總價為1168萬元。同時,雙方還簽訂了一份《裝修款補充協議》,約定房屋配套設施折價468萬元,相應的房屋合同價格為700萬元。但之后,王先生將陳先生告到法院,以《裝修款補充協議》涉嫌逃稅為由,要求確認該協議無效。經海淀法院聯系陳先生后,最終陳先生和王先生庭下自行達成了和解協議。

  由于在二手房交易過程中,一般是由買受人實際承擔交易所需的全部稅費,所以買受人為降低交易成本,往往與中介公司、出賣人等合意,通過簽訂《裝修款補充協議》等或者在網簽時降低交易價格等方式,惡意隱瞞真實的交易價格,以達到規避國家稅收監管的目的。

  海淀法院東升法庭法官陸金偉認為,雙方當事人為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格,相關協議、價格條款無效,但不影響雙方合同其他條款的效力。由于這種行為損害了社會公共利益,所以買賣各方當事人可能面臨不僅要承擔民事責任,還會因此受到相關稅務機構行政處罰的風險。

  合同無約定 非“滿五唯一”由房主交稅

  李女士購買張女士的一套房屋,雙方簽合同后,順利完成了網簽、貸款面簽等手續。可到過戶前繳稅時,李女士卻吃驚地發現,涉案房屋需繳納稅費約50余萬元,遠遠超過自己預期的數額。經詢問,她得知該房屋并不是“滿五唯一”,所以按規定需征收個人所得稅。于是李女士要求張女士負擔這筆稅費,但張女士不同意,認為合同約定應由李女士交稅。

  經過審理,法院認為根據雙方所簽房屋買賣合同的約定內容,只有在房屋是“滿五唯一”的狀態下,交易所需稅費才由李女士負擔,而涉案房屋現在并非“滿五唯一”,且雙方合同中對于這種情形下該如何負擔稅費并無約定,因此應按照相關規定負擔稅費,最后判定這筆稅費由張女士負擔。

  陸金偉法官認為,根據目前國家相關稅費規定,二手房買賣交易過程中,買方主要需承擔契稅、產權轉移登記費,賣方主要需承擔營業稅、個人所得稅,而且滿五年的,免征營業稅,滿五年且唯一(以家庭為單位)的,免征個人所得稅。同時,在目前二手房交易市場中,經買賣雙方協商后,一般交易所需稅費均由買受人實際負擔,出賣人所獲得的購房款通常是不含稅費的凈價。因此房屋的狀態會嚴重影響實際稅費的數額。

  所以,買賣雙方在基本達成交易意向時,務必核實確認交易房屋的狀態,并提前向稅務征收機構了解交易所需的稅費情況,同時在簽訂房屋買賣合同時,務必對稅費負擔問題作出明確約定,特別是對買家在何種情況下負擔全部稅費、交易過程中出現新增稅費該如何負擔問題作出明確約定,避免因稅費約定不明而影響雙方合同履行。

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