深圳二手房“三價合一”:遏制“陰陽合同”和“高評高貸”

據新華網報道,3月28日晚間,人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、深圳市規劃國土委聯合發布通知,規定商業銀行辦理房屋貸款業務,要以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。

這一舉措被認為深圳二手房交易中存在的“陰陽合同”現象將被杜絕。

通知要求,建立信息互通查詢機制,規范購房融資,堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象。商業銀行辦理房屋貸款業務,要以房地產信息系統中查詢到的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據,并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。不動產權登記系統將對網簽合同相關價款與購房貸款額進行自動比對,對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請,系統將自動攔截并予以退文,并將相關違規情況報監管部門核查。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受澎湃新聞采訪時稱,“三價合一”是指二手房買賣時成交價、評估價以及網簽價三者統一。由于涉及到稅費問題,網簽價往往會做低,而評估價則涉及銀行貸款,為了多貸款,往往會比成交價高。

在何倩茹看來,“三價合一”落地主要會影響買房人的購房成本。

“這一政策對市場影響主要是二手房購房者只能在降低杠桿或者減少稅費兩者選擇一個,對于需要多貸款的購房者來說,就必須按照高額納稅。一定程度上,降低減少非理性的加杠桿行為。” 中原地產首席分析師張大偉進一步分析稱。

何倩茹預判,“三價合一”的政策落地短期內會對深圳二手房樓市造成交易量下降的情況。

“政策剛落地,目前還沒有感受到什么明顯的變化,對二手房買家來說可能會進入觀望期,但是今年以來深圳也推出了不少新盤,并不會對這部分購買人群造成影響。”深圳中原地產一中介說。

值得一提的是,這一政策并非歷史首次出現,2009年北京發布的京銀監通【2009】84號文件就已經落地執行,從2009年9月1日開始,北京到目前一直執行“三價合一”政策。

上述文件亦規定,各銀行必須按照網簽合同第四條“成交價格、付款方式及資金劃轉方式”中約定的房屋成交價格與評估公司出具的評估價格兩者孰低原則確定房屋抵押物價值,發放住房貸款。

張大偉指出,從北京執行接近10年的市場看,“三價合一”政策對于市場的影響主要在短期,對于深圳來說,過去的確存在很多高評高貸的高杠桿現象,這一政策的出臺對市場短期會造成非常大的影響。但一線城市投資需求已經明顯減少,在對自住為主的市場,三價合一的影響從北京看,影響不大。

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