樓市調控回旋余地越來越小 國五條的作用有限

 
          樓市調控回旋余地越來越小 國五條的作用有限
 
   北京市豐臺區房屋登記大廳,幾天前,這里還是人頭攢動、擁擠不堪,但4月2日《華夏時報》記者再次來到這里時發現,與北京國五條細則發布前大廳的火爆相比,已經出現明顯降溫。

  近日,各地國五條細則均“輕輕落地”,沒有預期當中那么嚴厲,南京、杭州出臺的細則僅百十個字,海南則干脆直接宣布不出臺國五條細則,只有北京、上海等一線城市的政策相對較嚴。

  接受本報記者采訪的專家認為,地方對中央樓市調控的主動性和敏感性在降低,不能完全倚重行政手段,目前刻不容緩的是要建立不動產登記、信息聯網、期房銷售、房產稅等樓市調控的長效機制。

  北京調控升級

  “沒有最嚴,只有更嚴。”比對2010年以來北京出臺的樓市調控細則,社科院城市與房地產研究室主任倪鵬飛得出這樣的結論。

  倪鵬飛注意到,在各地出臺的實施細則中,大多僅是維持原有的限購政策,而北京則強化了限購,北京籍單身人士今后將只能擁有一套住房,這彌補了之前限購政策的漏洞。倪鵬飛認為,政策的要點在于本地單身限購一套,一般單身有一套已夠住,而且在一定程度上能抑制假離婚多購房的行為。

  此外,“更嚴”還體現在稅收政策上。

  2月底國務院出臺國五條要求賣房征收20%個稅,但很多地方出臺的細則中并未涉及20%個稅。而北京則明確提出,對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的,應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征;不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅。

  倪鵬飛說,“征收20%個稅”的提法并不新鮮,這條規定早在20年前的個稅法中就已經存在,只不過由于具體操作難度大,一直沒能真正執行。但這次北京又沖在了前面。

  值得一提的是,北京也是唯一提出“降價”目標的地區。

  3月31日,廣州、深圳市提出的2013年房價調控目標,是新建商品住房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實際增幅;青島、南京、大連、合肥、天津、重慶、成都等城市的房價調控目標如出一轍,均是“限漲”。唯獨北京提出了“降價”目標:全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩定,進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。

  “將商品房價格逐步納入限價房序列管理,是一個很大的突破,這個措施如果實施,對市場的震動不亞于賣房收20%的個稅,而且肯定會實現控制房價的目標。”北京中原地產市場研究部總監張大偉對記者說。

  而在此前的樓市調控政策上,北京的表述或者是“限制過快上漲”,或者干脆不提,無疑這次的目標更明確了。有媒體援引北京市建委官員的話稱,“北京2013年房價調控目標任務將一一分解,下放至各區縣。”

  交易驟然降溫

  政策落地也澆滅了房產交易的火熱。

  4月2日,北京市豐臺區房屋登記大廳內只有五六個繳稅者在辦理業務,很多服務窗口都空著。上個月記者來到該大廳時,這里的等候座位都坐滿,很多人站著等待。

  而在剛剛過去的3月份,則出現了多年不見的趕搭政策“末班車”的過戶潮,這樣的事情,鏈家地產[微博]的置業顧問張恒只有在2009年和2011年遇見過兩次,但這次交易量似乎超過了前兩次。

  “從3月國五條細則頒布后到地方細則出臺前,因為處于政策空窗期,市場出現了恐慌情緒,交易量猛增不少,特別是3月上半月,中介門店來訪量迅速攀升,買賣交易談判時間變短。”張恒稱。

  北京市住建委官方網站的最新數據顯示,截止到3月30日,北京全市3月二手房網簽量已高達43780套,超過此前創造歷史紀錄的2009年12月份的39264套。如果再算上新建商品住宅的成交量,全月住宅市場總成交量很有可能突破6萬套。

  但是,這樣的光景不長,進入3月下旬后,新政的影響已逐漸出現,2月份曾有的價格跳漲現象已基本絕跡,門店的簽約量也在下滑。

  記者走訪了多家中介門店,門店內冷冷清清,“我愛我家”陶然亭門店的一位姓張的工作人員說,現在客戶觀望情緒很濃,經常是打電話都請不出來,都說再看看,好像都并不著急買房。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對媒體分析稱,預計今后一段時間,二手房交易量還會明顯下滑。

  房價預期亂了

  不過,記者在采訪中發現,新的樓市調控細則出臺并沒有像以往那樣有殺傷力,二手房的價格依然堅挺。而2010年“國十條”出臺不到半月,當年北京許多地區的房價應聲下落,此外2011年北京出臺調控政策也使得通州區多個樓盤的價格慘遭腰斬。

  “樓市調控到了今天,回旋余地越來越小了。尤其是這次出臺的國五條,不僅沒有產生抑制房價的預期,而且產生了相反的作用。”倪鵬飛稱。

  而讓購房者更加苦惱的是,20%的個稅按理來說應由賣方單方全部承擔,但現在要不是協商分攤比例,要不是私下全部由買方承擔,賣方很少愿意買單,這又變相提高了買方的購房成本,進而抬高了房價。

  此外,記者在采訪中發現,由于受二手房稅費的影響,使很多原本購買二手房的購房者流入到一手房市場,新房市場又現“日光盤”。

  通州區某樓盤據網絡搖號公示顯示,該項目首期開盤共推出484套房源,而搖號的參與人數達到4130人,開盤約4小時即售罄。

  業內人士對房價未來走勢也是看法不一。張大偉認為,國五條必將在短期內抑制房地產市場需求,從而起到降溫樓市的作用,預計4月份房價上升的趨勢會得到抑制。如果政策持續嚴格執行,一線城市房價在三季度可能會出現環比下調。

  胡景暉預計,應該會先趨于穩定,下半年轉為穩中有降,第四季度開始,市場整體會趨于穩定。高策地產服務機構董事長陶紅兵則對樓市持樂觀態度,他認為樓市不會劇變,二手房短期內交易會下降,但不是速凍,而交易短期內的大增導致購房需求的透支,幾個月后就會恢復正常。

  “預期亂了。”倪鵬飛說,“目前地方政府對中央樓市調控的敏感性和主動性在降低,形勢日趨嚴峻,現在急需建立長效機制來穩定市場的預期。”

來源:華商報
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